La liberatoria condominiale è il documento con cui l’amministratore attesta l’assenza (o regolarizzazione) di pendenze condominiali sull’unità immobiliare e rappresenta spesso una condizione imprescindibile per la stipula del rogito. Questa guida spiega in modo chiaro perché la liberatoria è necessaria, quali soggetti la rilasciano, quali documenti e verifiche occorrono e come evitare ritardi o contestazioni nell’atto di compravendita. Con indicazioni pratiche e attenzione agli aspetti procedurali, l’obiettivo è rendere più semplice e sicuro il passaggio dal preliminare al rogito.
Come scrivere una Liberatoria condominiale per rogito
Una liberatoria condominiale destinata a permettere la stipula del rogito deve essere redatta con precisione formale e contenere tutte le informazioni che consentano al notaio, alle parti e all’acquirente di conoscere lo stato giuridico ed economico dell’unità immobiliare rispetto al condominio: in primo luogo va indicata l’esatta identificazione dell’immobile oggetto della vendita con i dati catastali completi (foglio, particella, subalterno, categoria, classe, estensione se rilevante), l’indirizzo, l’indicazione della scala e del piano e, ove utile, la descrizione sintetica dell’unità (numero locali, pertinenze) e la quota millesimale di proprietà riferita al regolamento di condominio. Devono essere poi specificati chiaramente il soggetto che rilascia la liberatoria e la sua capacità rappresentativa: il nome dell’amministratore, il suo codice fiscale, la sede dell’amministrazione, l’eventuale procura o la deliberazione assembleare che lo autorizza a rilasciare la dichiarazione; se la liberatoria è sottoscritta su delega o da un legale rappresentante occorre allegare il documento di rappresentanza o la procura, con data e riferimento alle relative votazioni assembleari se esistenti.
È essenziale che la liberatoria riporti lo stato dei pagamenti relativi alle spese condominiali: dovrà essere presente una dichiarazione chiara e dettagliata se vi sono o meno morosità a carico del venditore, l’eventuale importo residuo dovuto aggiornato alla data di emissione del documento, la natura delle spese (ordinaria o straordinaria), la specifica degli avvisi di pagamento non adempiuti e il periodo cui si riferiscono, oltre alla modalità in cui tali somme verranno regolate al rogito (ad esempio con escussione dal prezzo, con trattenuta a favore del condominio o con quietanza esibita). Se la liberatoria è subordinata al pagamento di una somma contestuale al rogito ciò deve essere espressamente indicato, comprensivo dell’importo, della scadenza, del conto corrente o della modalità di pagamento convenuta e della condizione di efficacia della liberatoria rispetto a tale pagamento.
Vanno inoltre menzionate eventuali delibere assembleari in corso di esecuzione o approvate e non ancora realizzate che comportino oneri futuri a carico del proprietario venditore o dell’immobile, con l’indicazione dell’oggetto dei lavori, della delibera (data e numero verbale), della stima dei costi complessivi e della quota spettante all’unità venduta; se sono stati stanziati acconti o rateizzazioni queste informazioni devono risultare in modo da permettere al notaio di valutare l’esistenza di obblighi economici non ancora perfezionati. Qualora vi siano pendenze giudiziarie, procedimenti esecutivi, ipoteche, sequestri o altri vincoli gravanti sugli spazi comuni o sull’unità (oppure iniziative di recupero crediti promosse dal condominio), la liberatoria deve dichiararne l’esistenza o, in mancanza, attestare l’assenza di tali gravami; se tali vincoli esistono, il documento deve precisare se il condominio acconsente alla cancellazione o alla gestione contestuale al rogito e con quali oneri e garanzie, nonché eventuali impegni a collaborare per le formalità necessarie.
La liberatoria dovrebbe altresì richiamare l’esistenza e il contenuto del regolamento condominiale e delle eventuali clausole particolari che incidono sul trasferimento della proprietà (divieti d’uso, particolari servitù, patti tra condomini), allegando copia del regolamento o indicandone la reperibilità nei fascicoli condominiali; è opportuno che sia specificata la situazione dei riparti millesimali e che venga dichiarato se l’unità è soggetta a spese o obblighi particolari non evidenti dai soli dati catastali. Dal punto di vista formale la liberatoria deve riportare la data e il luogo della sua redazione, il riferimento al verbale assembleare che ha eventualmente autorizzato l’emissione (data del verbale, numero di ordine del giorno, quorum raggiunto se rilevante) e la firma dell’amministratore o del rappresentante, con l’indicazione del documento di identità e del codice fiscale e, quando previsto dal regolamento condominiale o dal notaio, la sottoscrizione da parte del presidente di assemblea o la attestazione di conformità tra firma e delega.
Non meno importanti sono le clausole che regolano l’efficacia della liberatoria nel tempo e i limiti della stessa: deve essere specificato se la dichiarazione ha effetto immediato o è condizionata al pagamento di determinate somme, se ha validità temporale (ad esempio “valida fino a X giorni dalla data di emissione”) e se libera definitivamente il compratore da responsabilità per le spese pregresse; va chiarito se la liberatoria costituisce impegno del condominio a non avanzare pretese ulteriori relative al periodo anteriore alla vendita o se rimane salva la possibilità di azioni conciliatorie o giudiziarie. È prassi utile indicare eventuali garanzie o obblighi di rivalsa tra venditore e acquirente, nonché le modalità di comunicazione per qualsiasi contestazione successiva.
Infine, per agevolare l’attività del notaio e completare il fascicolo di atto, è opportuno che alla liberatoria siano allegati documenti probatori: estratto conto condominiale aggiornato, copia del verbale assembleare pertinente, copia del regolamento di condominio, eventuali quietanze o ricevute di pagamento relative alle somme dichiarate regolate, e copia della carta d’identità e del codice fiscale del soggetto che sottoscrive. L’assenza di queste informazioni o la loro formulazione generica può comportare richieste integrative da parte del notaio, ritardi nel rogito o la necessità di formale ratifica assembleare; per questo la liberatoria deve essere redatta in modo completo, trasparente e corrispondente allo stato reale dei conti e delle delibere, tenendo conto delle norme del codice civile in materia di condominio (artt. 1117 e ss.) e delle responsabilità dell’amministratore previste dalla legge.
Esempio di Liberatoria condominiale per rogito
LIBERATORIA CONDOMINIALE PER ROGITO
Il/La sottoscritto/a _________________________, nato/a a __________________ il __/__/____, codice fiscale __________________, nella sua qualità di Amministratore/Amministratrice del Condominio denominato _________________________, sito in _________________________ (Via/Piazza, civico), CAP ________, Comune di ___________________, C.F./P.IVA _________________________, ai sensi del regolamento condominiale e della vigente normativa,
DICHIARA E ATTESTA
1) che il Sig./la Sig.ra ____________________________________________________, nato/a a __________________ il __/__/____, codice fiscale ____________________, proprietario/a dell’unità immobiliare identificata catastalmente al foglio ______, particella ______, sub____, e sita in __________________ (Via/Piazza, civico), piano __, interno __, risultante nel registro proprietari del Condominio,
2) che, alla data del __/__/____, relativamente alla predetta unità immobiliare:
a) non risultano posizioni debitorie verso il Condominio per contributi condominiali ordinari e per eventuali spese straordinarie deliberate, fatti salvi eventuali addebiti puntualizzati in calce; oppure
b) risulta un saldo a debito a carico del proprietario venditore pari a € ______ (euro __________________), relativo a: ___________________________________________________________; tale importo dovrà essere saldato in data antecedente o contestuale al rogito notarile, salvo diverso accordo tra le parti, e la presente liberatoria è subordinata al suo effettivo pagamento.
3) che non sono pendenti nei confronti del suddetto immobile procedure esecutive promosse dal Condominio alla data odierna, salvo quanto eventualmente indicato in apposita nota allegata alla presente;
4) che il Condominio, rappresentato dall’Amministratore sopra nominato, autorizza il rilascio della presente attestazione ai fini dell’atto notarile di trasferimento (rogito) che avrà luogo in data __/__/____ presso _________________________ (Studio notarile/luogo), e dichiara che le informazioni qui contenute corrispondono allo stato dei conti e delle deliberazioni condominiali al momento della sottoscrizione;
5) che, qualora entro la data del rogito dovessero emergere ulteriori spese condominiali deliberate e imputabili al periodo anteriore al trasferimento, le stesse saranno regolate secondo quanto concordato tra le parti o secondo le norme di legge e regolamento.
La presente liberatoria si rilascia su richiesta del/la Sig./Sig.ra venditore/acquirente e viene rilasciata esclusivamente ai fini dell’esecuzione dell’atto notarile di compravendita relativo all’unità immobiliare sopra indicata.
Luogo e data: ____________________, li __/__/____
Per il Condominio _________________________
L’Amministratore: _________________________ (firma)
Timbro del Condominio / Amministratore: _________________________
Delibera assembleare di autorizzazione al rilascio (se richiesta): Assemblea del __/__/____, verbale n. ____, autorizza il rilascio della presente liberatoria.
Presidente dell’Assemblea: _________________________ (firma)