Non è facile andare d’accordo con il proprio padrone di casa o, viceversa, con il proprio inquilino, ed è per questo che l’affitto è una cosa davvero delicata. E non è solo una questione di soldi, o almeno non dell’imp0rto mensile che l’affittuario deve corrispondere.
Spesso si tratta di ripartizione delle spese che riguardano il condominio e/o la manutenzione dell’immobile. E’ importante a tal fine prestare attenzione alle varie voci del contratto nel momento in cui viene stipulato, perchè non esistono regole precise che stabiliscano se una spesa è a carico dell’uno o dell’altro. Molto dipende dal contratto di locazione, per cui è il caso di prevenire inutili e difficili litigi inserendo a monte nel contratto il riferimento ad una delle tante tabelle di ripartizione delle spesse approvate dalle organizzazioni di categoria sia dei proprietari che degli inquilini, così che l’accordo sia sancito dal principio. Tali tabelle indicano in quale modo -possibilmente equo-vadano ripartiti gli oneri accessori relativi a servizi, prestazioni e altri tipi di spese riguardanti l’immobile.
In mancanza di accordi specifici, se il contratto non prevede alcuna clausola ad hoc, viene applicato l’articolo 9 della legger n.329 del 1978 sull’equo canone. Secondo questo articolo, all’inquilino spettano le spese condominiali ordinarie, cioè il servizio di pulizia, il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura dell’acqua e dell’energia elettrica, il riscaldamento e il condizionamento dell’aria. Gli eventuali extra sono invece a carico del proprietario dell’immobile.
In linea generale, al proprietario competono le spese di natura gestionale e tutto quel che è destinato a rimanere al di là dell’affittuario, tutto quel che comporta una miglioria o comunque una modifica dell’immobile; al contrario, quel che è strettamente collegato e dipendente spetta all’inquilino.
Attenzione però, perchè nel caso delle spese addebitabili al proprietario occorre verificare che non ci sia stata negligenza da parte dell’inquilino, e al contrario, se un intervento pagato dal locatario apporta una miglioria all’appartamento ed è stato concordato con il proprietario, questi dovrà rimborsarlo. Senza accordo preventivo, niente rimborso.
Se i due non riescono a trovare un accordo e di ricorrere alle vie legali, l’organo competente in materia è il giudice di pace, a condizione che il valore della causa non superi i limiti stabiliti per legge. Altrimenti si può scegliere la via della conciliazione, che prevede l’intervento di un arbitro e una volta raggiunto l’accordo se ne richiede l’omologazione da parte dl tribunale.
riparazioni
La ripartizione delle spese di manutenzione dell’immobile affittato è sancito dagli articoli 1575, 1576, 1587, 1590 ed 1609. Il proprietario deve contribuire a mantenere l’immobile in buono stato, effettuando le riparazioni necessarie per consentirne il godimento da parte dell’inquilino. Per fare un esempio, il proprietario deve provvedere alla manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento o alla sostituzione di qualsiasi impianto possa aver bisogno di sostituzione o riparazione.
A carico dell’inquilino, invece, le riparazioni di piccola manutenzione, quelle derivanti dal normale utilizzo che ne causa il deterioramento, non certo quelle legate alle vecchiaia degli impianti o da un caso fortuito. Se un rubinetto perde, per intenderci, è l’inquilino a dover pagare.
oneri condominiali
L’articolo che disciplina la materia è il n.9 della legge sull’equo canone, che elenca le spese a carico del proprietario e le spese a carico dell’indiividuo, a meno che non sia stato stabilito tra le parti un ‘patto contrario’. Il patto contrario è legittimo nella misura in cui vengono addebitate al proprietario più spese rispetto a quelle previste dall’articolo 9.
ripartizioni delle voci di spesa
Per quanto riguarda il riscaldamento e l’acqua calda, al proprietario competono installazione e sostituzione dei contatori, manutenzione straordinaria dell’impianto idrico e dell’impianto del gas, sostituzione di caldaia e boiler, nonchè di apparecchiature, termometri e valvole quando non sono richieste da un danno accidentale. All’inquilio la manutenzione ordinaria degli impianti, le piccole riparazioni, le spese per energia elettrica ed acqua.
Per quanto riguarda i cortili e i giardini, al proprietario: installazione e sostituzione di recinti e cancelli, costruzione dei passi carrabili, pavimentazione di cortili e marciapiedi, installazione dei sistemi di irrigazione e sostituzione delle piante ornamentali. All’inquilino: installazione di attrezzature per stendere i panni, cura periodica per il mantenimento dei posti auto, spese di giardinaggio e riparazione dell’impianto di illuminazione.
Per quanto riguarda la portineria, all’inquilino il 90% dei costi e il resto al proprietario, mentre questi è più coinvolto nella gestione delle scale e degli atri, dalla ricostruzione di gradini e pavimenti dei pianerottoli al montaggio degli apparecchi per i contatori, dei contenitori per l’immondizia e dei casellari per la posta. All’inquilino spettano invece la tinteggiatura del vano scale, la ricarica degli estintori, la sostituzione di lampadine e le spese dei consumi di corrente
Infine, l’scensore: al proprietario la manutenzione straordinaria e l’adeguamento alle norme, mentre all’inquilino la manutenzione ordinaria e i consumi elettrici.